Nowe przepisy o kredytach hipotecznych

Jakie zmiany w udzielaniu kredytów hipotecznych wprowadza od 22 lipca br. nowa ustawa o kredycie hipotecznym? – pytają czytelnicy „Sztafety”.

W Dzienniku Ustaw pod pozycją 819 opublikowano ustawę z dnia 23 marca 2017 r.  o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która weszła w życie 22 lipca 2017 roku. Celem zmian jest wdrożenie postanowień unijnej dyrektywy w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami. Czytelne reklamy, jasne oferty banków, pełne informacje, dokładny termin oczekiwania na decyzję kredytową oraz zakaz udzielania kredytów w walucie obcej, to tylko niektóre ze zmian, które wprowadza ustawa. Na nowych regulacjach skorzystają konsumenci, którzy dopiero po 22 lipca 2017 roku zaciągną kredyt hipoteczny. Najważniejszą zmianą jest to, że kredyt hipoteczny będzie mógł udzielić tylko bank lub spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe, a nie firmy pożyczkowe.

Jasne i czytelne informacje o kredycie
Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadza zasadę, że banki i pośrednicy muszą zadbać o to, by wszelkie informacje o charakterze reklamowym i marketingowym dotyczące kredytów hipotecznych były rzetelne, zrozumiałe i widoczne oraz nie wprowadzały konsumenta w błąd. Wszelkie zapisy drobnym druczkiem znikną z ulotek reklamowych. Jeżeli konsument zainteresowany będzie ofertą kredytowania zakupu mieszkania, bank będzie musiał przekazać konsumentowi na trwałym nośniku, zindywidualizowane informacje niezbędne do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, oceny konsekwencji ich zaciągnięcia i podjęcia przez konsumenta świadomej decyzji dotyczącej zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Informacje powyższe konsument otrzyma na formularzu informacyjnym, na którym znajdą się m.in. dane takie jak koszt kredytu, wysokość prowizji i oprocentowania. Termin ważności informacji ujętych na formularzu wynosi 14 dni. Oznacza to, że konsument ma zagwarantowane warunki zawarte w formularzu informacyjnym, nawet jeśli w tym okresie bank zwiększy opłaty, np. podwyższy marżę.

Ustawa określa termin, w jakim bank może wydać decyzję kredytową. Banki będą miały 21 dni od momentu złożenia kompletu dokumentów na wydanie decyzji ostatecznej dla klienta. Do tej pory zdarzało się, że klient czekał na decyzję znacznie dłużej. Tak więc, do 21 dni konsument musi otrzymać odpowiedź, przy czym odmowę udzielenia kredytu bank powinien uzasadnić. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku kredytowego i podpisaniu umowy klient ma 14 dni na przemyślenie decyzji i może skorzystać z możliwości odstąpienia od umowy.

Nowe zasady restrukturyzacji kredytów
Ustawa o kredycie hipotecznym zawiera regulacje w sytuacji, gdyby kredytobiorcy przydarzyły się problemy z terminową spłatą zadłużenia. W przypadku problemów ze spłatą kredytu każdy bank będzie miał sprecyzowane postępowanie, które ma na celu pomóc kredytobiorcy wyjść z długów. Pierwszym krokiem jest wezwanie konsumenta do zapłaty: bank wyznacza termin nie krótszy niż 14 dni roboczych na dokonanie płatności. W wezwaniu tym kredytodawca informuje konsumenta o możliwości złożenia w terminie 14 dni roboczych od dnia otrzymania wezwania, wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Kredytodawca umożliwia restrukturyzację zadłużenia, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta. Restrukturyzacja zadłużenia jest dokonywana na warunkach uzgodnionych przez kredytodawcę i konsumenta. Kredytodawca dokonuje restrukturyzacji zadłużenia przez: zaoferowanie konsumentowi możliwości czasowego zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego; zmianę wysokości rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego; wydłużenie okresu kredytowania; inne działania umożliwiające spłatę zobowiązania.

W przypadku odrzucenia wniosku konsumenta o restrukturyzację zadłużenia, bank ma obowiązek przekazać konsumentowi bez zbędnej zwłoki, w formie pisemnej, szczegółowe wyjaśnienia dotyczące przyczyny odrzucenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia.

Najważniejszą zmianą jest jednak sytuacja, gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacać długu i bank jest zmuszony skorzystać z ostatecznego rozwiązania, czyli sprzedaży nieruchomości. Do tej pory bank wystawiał nieruchomość na licytację i często zdarzało się, że kwota otrzymana w wyniku sprzedaży nie była wystarczająca na pokrycie całego długu. Pozostałe zadłużenie ściągał więc od konsumenta komornik. Po 22 lipca to nie bank, ale właściciel nieruchomości będzie zobowiązany sprzedać zadłużoną nieruchomość. Oznacza to, że w przypadku odrzucenia przez bank wniosku konsumenta o restrukturyzację zadłużenia albo bezskuteczności restrukturyzacji zadłużenia (czyli gdy konsument nie wywiązuje się z warunków restrukturyzacji) kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, ma umożliwić konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy.

W przypadku, gdy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości będzie mniejsza niż wysokość zadłużenia konsumenta, kredytodawca ma: umożliwić konsumentowi spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta; wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, przy czym w odniesieniu do pozostałej części zadłużenia może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy o kredyt hipoteczny.

Spłata kredytu przed terminem
Kolejna zmiana zawarta w ustawie o kredycie hipotecznym daje kredytobiorcom prawo do wcześniejszej spłaty kredytu. Może być tak, że kredytobiorca zechce spłacić kredyt wcześniej. Do tej pory banki same określały warunki spłaty kredytu przed czasem. W przypadku, jeżeli klient zechce wcześniej spłacić kredyt, może wystąpić do kredytodawcy z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny, a kredytodawca ma obowiązek przekazać konsumentowi taką informację w terminie 7 dni roboczych od dnia otrzymania wniosku konsumenta. W przypadku spłaty kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.

Bank i konsument mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową, kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Z kolei przy kredycie ze stałym oprocentowaniem opłata może być pobierana w całym okresie pod jednym warunkiem: nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Bożena Kolba