Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.” Oznacza to, że dotychczasowy właściciel nieruchomości przekazuje ją innej osobie, w zamian za dożywotnie zapewnienie mu opieki i utrzymania. Ustawodawca wymienia podstawowe obowiązki, które powinien spełnić nowy właściciel nieruchomości, jednak w umowie o dożywocie strony mogą rozszerzyć zakres świadczeń na rzecz dożywotnika. Podstawowe zobowiązania na rzecz dożywotnika to zapewnienie wyżywienia i mieszkania. Powinny one być zrealizowane w taki sposób, aby dożywotnik nie musiał podejmować dodatkowego zatrudnienia lub innych starań, aby się utrzymać.

Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem, w przeciwieństwie do umowy darowizny. Jeżeli przekazujemy nieruchomość jako darowiznę, przenosimy własność nieruchomości „za darmo”. Umowa o dożywocie jest umową odpłatną, gdyż nabywca nieruchomości zobowiązuje się do zapewnienia dożywotnikowi utrzymania. Dlatego spadkobiercy dożywotnika nie będą mogli co do zasady dochodzić zachowku od wartości nieruchomości przekazanej w drodze umowy dożywocia, tak jakby to miało miejsce w przypadku umowy darowizny.

W związku z tym, zastanawiając się nad formą przekazania nieruchomości warto rozważyć czy nie wybrać umowy o dożywocie. Zabezpieczy ona dożywotnika poprzez zapewnienie mu dożywotniej opieki, natomiast dla nabywcy nieruchomości może być to możliwość uniknięcia w przyszłości zachowku.

Warto podkreślić, że nie jest umową o dożywocie umowa darowizny, w której nabywca nieruchomości ustanawia na rzecz darczyńcy dożywotnie prawo użytkowania nieruchomości czy służebność mieszkania.

Umowa o dożywocie jest umową losową – nie można z góry przewidzieć czasu jej trwania, gdyż jest uzależniona od długości życia zbywcy nieruchomości. Uprawnienia dożywotnika wygasają z chwilą jego śmierci. A co z obowiązkiem opieki na rzecz dożywotnika gdyby nabywca nieruchomości zmarł wcześniej od niego? W takim przypadku obowiązki sprawowania opieki nie wygasają, ponieważ przechodzą na spadkobierców nabywcy nieruchomości. Są oni zobowiązani do wypełnienia wszystkich obowiązków na rzecz dożywotnika, które wynikają z treści umowy o dożywocie.

Istnieje również możliwość, aby nieruchomość w przypadku śmierci nabywcy nieruchomości powróciła do dożywotnika. Aby tak się stało nabywca nieruchomości powinien sporządzić testament, w którym powoła do spadku dożywotnika.

Należy pamiętać, że umowa o dożywocie wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Jeżeli dożywotnik z nabywcą nieruchomości nie zachowaliby właściwej formy, umowa taka będzie nieważna.