Świadectwo energetyczne w 2023 roku

Świadectwo energetyczne budynku, inaczej certyfikat lub paszport energetyczny, jest to dokument sporządzany na podstawie oceny energetycznej budynku, polegającej na obliczeniu zapotrzebowania domu na energię potrzebną do ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody, a także klimatyzacji i oświetlenia. W świadectwie energetycznym określa się całkowite zapotrzebowanie istniejącego budynku lub jego części w postaci np. lokalu mieszkalnego na energię zużywaną do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody, w tym także do klimatyzacji i oświetlenia. Z takiego dokumentu można dowiedzieć się, ile w rzeczywistości wynoszą wszystkie koszty zużycia energii w danym domu czy mieszkaniu.

W Polsce świadectwa energetyczne obowiązują od kilku lat i dotychczas były sporządzane dla budynków, które wybudowano po 2009 roku i uregulowane są ustawą z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Od 28 kwietnia 2023 r. wchodzi w życie nowelizacja powyższej ustawy, która mówi, że  właściciele domów oraz mieszkań, w tym także zarządcy budynków, będą musieli przekazać świadectwo energetyczne najemcy lub nabywcy.  Jak wynika z uzasadnienia do nowelizacji ustawy, celem wprowadzenia obowiązku sporządzania świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie i zwiększanie świadomości społecznej w zakresie możliwości uzyskania oszczędności energii w budynkach.

Nowelizacja wprowadza w art. 11 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków następujące przepisy:

” Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.”Tak więc, od 28 kwietnia 2023 roku świadectwa charakterystyki energetycznej budynku stają się obowiązkowe przy sprzedaży budynku lub jego części, sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub też najmu budynku lub jego części. Świadectwa sporządza się zarówno dla całych budynków jak i części budynków, m.in. lokali mieszkalnych. Oznacza to, że świadectwo należy przekazać, gdy:

• budynek, jego część (lokal) jest zbywany na podstawie umowy sprzedaży,
• budynek, jego część (lokal) jest zbywany na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• budynek, jego część (lokal) jest wynajmowany.

Od 28 kwietnia 2023 roku świadectwo energetyczne należy także załączyć, gdy inwestor kończy budowę obiektu budowlanego (świadectwo należy załączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie). Warto pamiętać, że konieczność przedstawienia świadectwa ma także miejsce w przypadku budynków, w których dokonywana jest obsługa (o powierzchni powyżej 250 m2) i świadczone są usługi (o powierzchni powyżej 500 m2).

Nowelizacja ustawy nie przewiduje konieczności sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej dla już istniejących budynków, ich części lub lokali, które wykorzystywane są na własny użytek, a więc nie są np. przedmiotem najmu czy sprzedaży.

Świadectwo energetyczne dla mieszkania w bloku

Świadectwa charakterystyki energetycznej budynku stają się obowiązkowe przy sprzedaży budynku lub jego części, sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub też najmu budynku lub jego części. Notariusz w akcie notarialnym sprzedaży budynku lub jego części, sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu odnotowuje przekazanie takiego świadectwa kupującemu, a w przypadku, jeżeli np. zbywca nie przekaże świadectwa, notariusz ma obowiązek pouczyć go o karze grzywny za niewykonanie takiego obowiązku ( zakres kwotowy takiej grzywny może wahać się od 20 do nawet do 5000 zł). Co ważne, świadectwo energetyczne musi dotyczyć konkretnie sprzedawanego lokalu, a nie np. całego bloku.

Zgodnie z art. 14 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku, twierdząc przykładowo, że nie jest ono im do niczego potrzebne.

W przypadku wynajmu nieruchomości, kopię certyfikatu energetycznego należy dołączyć do umowy najmu w momencie jej zawierania. Nowy obowiązek dotyczy tylko nowych umów najmu zawartych po wejściu nowelizacji prawa w życie, czyli zawieranych od 28 kwietnia 2023 roku; nie będzie to dotyczyło umów zawartych przed wejściem nowych przepisów w życie.

Trzeba pamiętać, że świadectwo musi dotyczyć tylko wynajmowanej nieruchomości lub części nieruchomości, np. pokoju, lokalu mieszkalnego, a nie całego budynku.

Kto wystawia świadectwo energetyczne

Świadectwa będą mogły być sporządzane wyłącznie przez osoby uprawnione z odpowiednimi uprawnieniami z zakresu budownictwa. Chcąc uzyskać dokument, należy zatem zgłosić się do osoby oferującej takie usługi. Pełną listę specjalistów uprawnionych do wystawiania świadectw można znaleźć w Wykazie osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej ujętym w Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Koszt uzyskania takiego świadectwa energetycznego wynosi kilkaset złotych i zależy od lokalizacji oraz cech obiektu. Świadectwo energetyczne ważne jest 10 lat od daty jego sporządzenia, o ile w międzyczasie charakterystyka energetyczna lokalu się nie zmieniła, np. wskutek termomodernizacji czy modernizacji systemów ogrzewania. Oznacza to, że w przypadku, gdy właściciel dokona zmian związanych np. z termomodernizacją, remontem, wymianą okien czy zmianą ogrzewania będzie musiał starać się o nowe świadectwo charakterystyki energetycznej.

Bożena Kolba

Podstawa prawna:

1/ Ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane ( Dz. U. z 2022 r., poz. 2206).

2/ Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków ( Dz. U. z 2021 r., poz. 497).