Umowa o dożywocie – co to jest?

Umowa o dożywocie jest to umowa cywilnoprawna uregulowana w art. 908-916 Kodeksu cywilnego i polega na przekazaniu nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę i utrzymanie. Jest jednym ze sposobów na zapewnienie spokojnej starości osobom starszym. W umowie dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, a nabywca w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie. Własność nieruchomości przechodzi na nabywcę w momencie podpisania umowy o dożywocie i w chwili zawarcia umowy zbywca nieruchomości staje się dożywotnikiem, a nabywca zobowiązanym z umowy.

Zbywcą nieruchomości może być tylko osoba fizyczna, a to ze względu na obowiązek dożywotniego utrzymania. Natomiast nabywcą tej nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. W dodatku, prawo dożywocia może także przysługiwać kilku osobom, np. małżonkom. Nie ma przeszkód, aby umowa dożywocia została zawarta z obcą osobą, jednakże najczęściej zawierana jest z członkami rodziny.

Umowa dożywocia może dotyczyć każdej nieruchomości: gruntowej, lokalnej, gospodarstwa rolnego, udziału we współwłasności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego lub udziału w nim.

Jak sporządzić umowę dożywocia?

Umowa dożywocia musi być sporządzona i zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. W umowie dożywocia powinny zostać jasno określone zasady dożywotniego utrzymania zbywcy nieruchomości. Najistotniejsze elementy, które powinny się w niej znaleźć to przeniesienie prawa własności nieruchomości oraz określenie zobowiązań nabywcy wobec dożywotnika.  Nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu pożywienie, ubrania, mieszkanie, światło, opał, pomoc i pielęgnację w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Dożywotnik i nabywca mogą swobodnie określić w umowie dożywocia obowiązki zobowiązanego z umowy dożywocia. Jeśli jednak umowa o dożywocie nie reguluje kwestii świadczeń, do jakich zobowiązany jest nabywca nieruchomości, to obowiązuje powyższy ustawowy katalog świadczeń, do jakich zobowiązany jest nabywca nieruchomości. Oznacza to, że gdyby wzajemne potrzeby stron były inne, warto, stosownie do tych potrzeb określić świadczenia w umowie, gdyż w razie sporu to zapis umowny będzie podstawą dla określenia, do czego zobowiązany był nabywca.

Właściciel nieruchomości, zbywając tą nieruchomość, może zapewnić dożywocie zarówno sobie, jak i osobom sobie bliskim, gdyż obowiązek dożywotniego utrzymania może być ustanowiony na rzecz kilku osób, nie tylko na rzecz zbywcy, np. rodzic może ustanowić prawo dla siebie, jak i dla swojego małżonka. Ponadto, zbywca nieruchomości może zapewnić takie świadczenie dla innej osoby, która jest dla niego bliska, rezygnując z takiego świadczenia dla siebie. Osoby, na rzecz których zapewniono dożywotnie utrzymanie w umowie dożywocia,  nazywają się „dożywotnikami”.

Ponieważ dożywocie to prawo majątkowe osobiste, jest ono niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu. Oznacza to, że dożywotnik nie może go przenieść na inną osobę oraz nie podlega ono dziedziczeniu. Wygasa z momentem śmierci dożywotnika.

Umowę dożywocia można także zmodyfikować w taki sposób, że zamiast opieki, dożywotnikowi przysługiwać będzie rekompensata w postaci renty. Wówczas można zamienić część bądź nawet wszystkie uprawnienia przysługujące w ramach umowy o dożywocie na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Prawo do wystąpienia o zamianę świadczeń z umowy dożywocia na rentę przysługuje obu stronom.

Służebność osobista mieszkania w umowie dożywocia

Bardzo często w umowie dożywocia ustanawia się dodatkowo służebność osobistą mieszkania na rzecz dożywotnika. Służebność osobista mieszkania to jest ograniczone prawo rzeczowe, najczęściej wpisywane do księgi wieczystej (art. 296 i nast. Kodeksu cywilnego). Ustanowienie tego prawa dodatkowo chroni dożywotnika, ponieważ zapewnia mu uprawnienie do zamieszkiwania w tym konkretnym lokalu i korzystania z niego w określonym zakresie. Lokal z tak ustanowioną służebnością mieszkania trudniej będzie sprzedać zobowiązanemu z umowy dożywocia, bowiem prawo służebności będzie skuteczne wobec każdego, kto nabędzie takie mieszkanie. Ponadto dożywotnik, który ma zapewnioną służebność osobistą mieszkania, może przyjąć do siebie na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci, a także osoby, które utrzymuje, albo takie, które są mu potrzebne w prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Czy można zbyć nieruchomość obciążoną prawem dożywocia?

Zgodnie z art. 912 Kodeksu cywilnego, dożywotnik nie może sprzedać swojego prawa, czy też w inny sposób przenieść go na osobę trzecią. Przykładowo, rodzic, który przekazał umową dożywocia nieruchomość jednemu z dzieci, nie może po pewnym czasie przekazać swoich uprawnień z umowy drugiemu z dzieci, swojemu małżonkowi, itd. Natomiast nabywca nieruchomości, czyli zobowiązany z umowy dożywocia, który ją otrzymał w drodze umowy dożywocia, może taką nieruchomość zbyć, czyli może ją sprzedać, darować, może obciążyć ją innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. hipoteką), bez zgody dożywotnika. Jednakże nieruchomość można zbyć tylko wraz z prawem dożywocia. Wówczas nowy nabywca nieruchomości wstępuje w miejsce zbywcy i pozostaje zobowiązany do zapewnienia dożywotniego utrzymania osobie uprawnionej z umowy dożywocia.

Jeżeli z jakichkolwiek powodów dożywotnik nie będzie chciał zamieszkiwać z nowym nabywcą nieruchomości, sąd na żądanie jednej z nich zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte umową dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Czy można rozwiązać umowę dożywocia?

Rozwiązać umowę dożywocia może tylko sąd i to w wyjątkowych sytuacjach (art. 913 § 2 K.c.). Do takich wyjątkowych wypadków zaliczyć można np. całkowite zerwanie więzi osobistej między stronami, przemoc wobec dożywotnika, przemoc dożywotnika wobec innych domowników, itp. Sąd może taką umowę rozwiązać na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika. W takim przypadku orzeczenie sądu przenosi zwrotnie własność nieruchomości i powoduje wygaśnięcie prawa dożywocia. Warto wiedzieć, że sam konflikt między dożywotnikiem a nabywcą nie jest powodem do rozwiązania umowy dożywocia.

Renta a umowa o dożywocie

Obowiązki nabywcy nieruchomości wynikające z umowy o dożywocie, a więc przyjęcie zbywcy nieruchomości jako domownika, bieżące utrzymywanie, opieka, zakładają, że istnieją dobre relacje między dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości. Jednakże może się zdarzyć, że między stronami wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały dalej w bezpośredniej styczności. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego, zarówno dożywotnik, jak i nabywca nieruchomości, może zwrócić się do sądu o zamianę wszystkich bądź też niektórych świadczeń z umowy na dożywotnią rentę, która będzie odpowiadała wartości tych świadczeń.

Jak widać, główną korzyścią wynikającą z umowy dożywocia jest przede wszystkim możliwość zapewnienia spokojnej starości osobom starszym, a ponieważ umowa obejmuje dożywotnie utrzymanie, w szczególności korzystna będzie dla osób, które nie mają wystarczających środków finansowych na samodzielne utrzymanie. Jednakże, pomimo wielu korzyści z niej płynących, warto mieć świadomość, iż jest to umowa obciążona znacznym ryzykiem dla obu stron¸ gdyż wiąże zobowiązanego na okres nieokreślony – do śmierci dożywotnika(ów). Ponieważ życie niesie ze sobą wiele niespodzianek, których efektem może być brak możliwości realizacji zobowiązań z tytułu dożywocia, odwrócenie skutków umowy bez zgody stron jest niezmiernie trudne.

Bożena Kolba