Zgoda małżonka na sprzedaż nieruchomości

Zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Co do zasady, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, jednakże ustawodawca wprowadził pewne ograniczenia w tym zakresie. Dla dokonania niektórych czynności przez jednego z małżonków, wymagana jest bowiem zgoda drugiego małżonka.

Do czynności wymagających zgody drugiego małżonka,  zgodnie z art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego należą: czynności prawne prowadzące do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzące do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków; czynności prawne prowadzące do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal; czynności prawne prowadzące do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa; darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Kiedy konieczna jest zgoda małżonka?

Zgodnie w przytoczonym powyżej art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, np. sprzedaży mieszkania, wymagana jest zgoda drugiego małżonka. Tym samym przy zawieraniu umowy sprzedaży, na mocy której nastąpić ma sprzedaż nieruchomości, obecni powinni być oboje małżonkowie jednocześnie. Jeżeli jeden z małżonków, nie chce lub nie może być obecny przy zawieraniu takiej umowy sprzedaży, to może udzielić drugiemu małżonkowi zgody na sprzedaż nieruchomości i wówczas jego obecność przy zawieraniu umowy nie będzie konieczna. Zgoda na taką czynność udzielona powinna być w formie aktu notarialnego, czyli stanowi ona tzw. „zgodę notarialną”.

Oznacza to, że w opisanej powyżej sytuacji na sprzedaż mieszkania przez czytelniczkę musi wyrazić zgodę jej małżonek. Zgoda ta może zostać wyrażona zarówno w czasie zawierania umowy sprzedaży, jak i już po jej zawarciu. Warto zaznaczyć, że druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy. Dopiero brak potwierdzenia lub odmowa udzielenia zgody w tym terminie powoduje nieważność takiej umowy.

W  przypadku, gdy zgoda zostanie wyrażona w terminie późniejszym, umowa sprzedaży mieszkania będzie przez ten czas bezskutecznie zawieszona, co oznacza, że nie wywoła ona zamierzonego skutku prawnego, czyli że własność nieruchomości nie przejdzie na kupującego aż do czasu wyrażenia tej zgody. W przypadku potwierdzenia umowy przez małżonka, czyli wyrażenia zgody na sprzedaż, umowa stanie się ważna, a własność mieszkania przejdzie na kupującego( w takim przypadku zgoda będzie miała moc wsteczną od daty transakcji).

Forma oświadczenia o wyrażeniu zgody uzależniona jest od rodzaju dokonywanej czynności. W przypadku, gdy do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, np. forma aktu notarialnego przy umowie sprzedaży nieruchomości, oświadczenie o wyrażeniu zgody na dokonanie tej czynności powinno być złożone w tej samej formie.

Zgoda sądu zamiast zgody małżonka

Czy zatem brak zgody jednego z małżonków zamyka drogę do sprzedaży wspólnego mieszkania? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w art.39 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym, „jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności, albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udziela zezwolenie, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny”.

Jeżeli zatem małżonkowie nie będą zgodni odnośnie np. sprzedaży nieruchomości stanowiącej składnik ich majątku wspólnego, to  małżonek, który chce dokonać określonej czynności prawnej, może złożyć do sądu wniosek o zezwolenie na dokonanie danej czynności. Takie zezwolenie zastępuje zgodę współmałżonka. Trzeba jednak mieć na uwadze, że sąd przychyli się do żądania tylko wtedy, gdy będzie tego wymagać dobro rodziny. Zatem małżonek występujący do sądu z wnioskiem o zezwolenie na dokonanie danej czynności powinien swoje stanowisko dokładnie uzasadnić i wskazać, dlaczego jego zdaniem takie rozwiązanie będzie korzystne dla rodziny.

Sytuacje, które uzasadniają wydanie zezwolenia przez sąd, to przykładowo, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny poprzez zakup nieruchomości, sprzedaż nieruchomości w celu spłaty zadłużenia, czy też sfinansowania niezbędnego leczenia członka rodziny.

Egzekucja z majątku wspólnego

Warto pamiętać, że zgody współmałżonka wymaga również zaciągnięcie zobowiązania, w ramach którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia wierzytelności z majątku wspólnego małżonków. Jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie bez zgody drugiego małżonka albo zobowiązanie jednego z małżonków nie wynika z czynności prawnej, wierzyciel może żądać zaspokojenia tylko z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw autorskich lub pokrewnych, a jeżeli wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa, także z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. W takiej sytuacji, ten współmałżonek nie odpowiada też za te długi. Nie dotyczy to oczywiście zobowiązań zaciągniętych na zaspokajanie potrzeb rodziny.

Do egzekucji z majątku wspólnego małżonków konieczny jest tytuł wykonawczy (wyrok, nakaz zapłaty, opatrzony klauzulą wykonalności), wydany przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli tytuł wykonawczy wydany został tylko przeciwko małżonkowi będącemu dłużnikiem, wierzyciel, chcąc zaspokoić się z majątku wspólnego dłużnika i jego małżonka, powinien uzyskać tytuł wykonawczy również przeciwko małżonkowi dłużnika. Zgodnie z art.787 Kodeksu postępowania cywilnego, tytułowi egzekucyjnemu wydanemu osobie pozostającej w związku małżeńskim sąd nadaje klauzulę wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika, jeżeli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała z czynności prawnej dokonanej za zgodą małżonka dłużnika.

W celu uzyskania klauzuli wykonalności, wierzyciel występuje do sądu z wnioskiem. Sąd bada z urzędu: czy osoba, przeciwko której ma być nadana klauzula wykonalności, pozostaje w związku małżeńskim z dłużnikiem; czy małżonek dłużnika wyraził zgodę na zaciągnięcie zobowiązania; czy małżonkowie pozostają w ustroju wspólności majątkowej, przy czym wspólność majątkowa musi istnieć zarówno w chwili powstania tytułu egzekucyjnego, jak i nadawania klauzuli wykonalności; czy wierzytelność nie powstała przed powstaniem wspólności ustawowej; czy wierzytelność nie dotyczy tylko majątku odrębnego dłużnika.

Po rozpoznaniu sprawy sąd wydaje postanowienie bądź o nadaniu klauzuli wykonalności bądź odmawia nadania. W przypadku, gdy wierzyciel skieruje egzekucję do rzeczy będącej  osobistą własnością drugiego małżonka (komornik dokona zajęcia), bądź też tytułowi wykonawczemu, na podstawie którego prowadzona jest egzekucja, nie została nadana klauzula wykonalności przeciwko współmałżonkowi,  współmałżonek ten ma prawo złożyć skargę na czynności komornika. Sąd oddala skargę, jeżeli komornik działał zgodnie z prawem, a uwzględnia ją, gdy zaskarżona czynność dokonana została z naruszeniem przepisów.

W takich przypadkach, małżonek dłużnika powinien pilnować terminu na złożenie skargi, gdyż kiedy skarga zostanie wniesiona po terminie, sąd jej nie rozpozna.

Bożena Kolba

Podstawa prawna

Ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jednolity: Dz.U. z 2020 r., poz. 1359).